Standard
Velkommen til Bjerkealléen 10C! En romslig og elegant bolig med særegne kvaliteter og sjeldent
potensial.
Her får du en gjennomført enebolig med store, lyse oppholdsrom, imponerende uteplass og fleksibel
planløsning som åpner for generasjonsbolig eller attraktive utleiemuligheter. Beliggende i rolige og
grønne omgivelser på Grefsen, kombinerer boligen privatliv, komfort og nærhet til byens tilbud på en
perfekt måte. Dette er et hjem som gir rom for både hverdagsliv og fremtidige muligheter, en bolig som
må oppleves.
Entré:
Boligen ønskes velkommen via en romslig og innbydende entré som setter tonen for resten av hjemmet.
Her er det god plass til garderobeløsninger, og den gjennomtenkte utformingen gir et ryddig og
representativt førsteinntrykk. Entréen fungerer som et naturlig bindeledd mellom boligens rom i
hovedetasjen.
Stue
Stuen er romslig, lys og elegant, med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og skaper en
luftig romfølelse. Rommet har god plass til flere møbleringssoner og fremstår som et naturlig
samlingspunkt for både familie og gjester. En koksovn tilfører rommet varme og karakter, og gir en lun
atmosfære på kjøligere dager. Den gjennomførte materialbruken og rolige fargepaletten understreker
boligens tidløse uttrykk.
Spisegruppen er vakkert plassert ved vinduene og danner en egen, tydelig definert sone i forlengelsen av
stuen. Her får man en lys og sosial ramme rundt måltidene, med direkte nærhet til kjøkkenet og flott utsyn
mot den store verandaen. Plasseringen gir en fin balanse mellom åpenhet og struktur i rommet.
Kjøkken:
Kjøkkenet fremstår som klassisk og solid, med profilerte fronter og en tidløs utforming som harmonerer
godt med boligens karakter. Laminert benkeplate, fliser over benk og gjennomtenkte arbeidsflater gir et
funksjonelt og ryddig uttrykk. Kjøkkenet er fullt utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av keramisk
platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, kjøl/frys og oppvaskmaskin. Ventilator med avtrekk ut gir god
ventilasjon. Planløsningen gir en naturlig forbindelse til spisegruppen i stuen, samtidig som kjøkkenet
oppleves som et rolig og separat arbeidsrom for matlaging.
Soverom 1:
Hovedsoverommet er romslig og rolig, med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Store
vindusflater gir godt lysinnslipp, og rommet oppleves som et behagelig privat tilfluktssted.
Soverom 2:
Boligens andre soverom egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Rommet
har en god størrelse og fleksible møbleringsmuligheter, og passer naturlig inn i boligens helhetlige
planløsning.
Bad 1:
Badet fremstår stilrent og funksjonelt, med en enkel og gjennomført utforming. Det er innredet med glatt
baderomsinnredning med heldekkende servant, speil med integrert belysning, toalett og dusjhjørne med
glassdører. Materialvalgene er lyse og tidløse, og rommet oppleves ryddig og oversiktlig i bruk. Et
velfungerende bad med alt man trenger, presentert på en praktisk og ordentlig måte.
Fra hovedetasjen er det utgang til en eksepsjonelt romslig veranda på ca. 80 kvm. Dette er et uterom i
særklasse, med god plass til både spisegruppe, loungeområde og beplantning. Verandaen fungerer
som en forlengelse av oppholdsrommene og byr på flotte solforhold og en privat, tilbaketrukket
atmosfære.
Underetasjen:
Underetasjen har egen inngang som leder inn til en romslig og innbydende entré. Her er det god plass til
garderobeløsning og oppbevaring, og inngangen gir boligen en fleksibel og praktisk adkomst som
fungerer utmerket i hverdagen. Entréen gir en god og ryddig introduksjon til etasjens rom.
Fra entréen går man videre inn i en romslig gang som knytter rommene sammen på en naturlig og
oversiktlig måte. Gangen gir god flyt videre til soverom, bad og oppholdsrom, og bidrar til en gjennomført
og funksjonell planløsning. Arealet gir samtidig gode muligheter for fremtidig omdisponering, herunder
etablering av kjøkkenløsning, noe som kan frigjøre dagens kjøkken til bruk som soverom.
Stue/spisegruppe:
Underetasjen rommer en romslig og innbydende stue, med god plass til både sofagruppe og egen
spisegruppe. Rommet har en naturlig inndeling som gir gode soner for både avslapning og måltider, og
fremstår som et fullt og funksjonelt oppholdsrom. Peis tilfører rommet varme og atmosfære, og bidrar til
en lun og behagelig stemning. Gode lysforhold og romslige flater gir stuen en åpen og komfortabel
karakter, velegnet for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster.
Kjøkken underetasje:
Kjøkkenet i underetasjen er utformet med glatte fronter og en funksjonell planløsning som egner seg godt
for både utleie og selvstendig bruk. Innredningen har laminert benkeplate, fliser over benk og opplegg for
oppvaskmaskin. Det er montert lekkasjesikring i kjøkkenbenk og ventilator med avtrekk ut. Kjøkkenet
fremstår praktisk og effektivt, med gode forutsetninger for enkel tilpasning ved eventuell omdisponering av
rommene i henhold til alternativ planløsning.
Bad 2:
Badet fremstår romslig og funksjonelt, med en praktisk og gjennomtenkt utforming. Badet er innredet
med glatt baderomsinnredning med servant nedfelt i underskap, speil med belysning, samt
boblebadekar med dusjløsning. Rommet er tilrettelagt med opplegg for vaskemaskin, og har i dag en
løsning med flere vaskemaskiner integrert under benk, noe som gir en ryddig og effektiv vaskesone med
god arbeidsflate over. Overflater er lettstelte, og rommet dekker behovene på en god og funksjonell måte.
Videre fra entréen i underetasjen får man tilgang til boligens øvrige rom i denne etasjen, bestående av to
soverom, bad og bod. Denne delen inngår i dag som en naturlig del av boligens helhet, og er samtidig
tilrettelagt for fleksibel bruk over tid. I dag benyttes det som soverom i en generasjonsbolig.
Soverom 3
Dette soverommet har god størrelse og et rolig preg, med plass til seng, garderobe og eventuelt
arbeidsplass. Rommet fremstår lyst og behagelig, og fungerer utmerket som soverom, gjesterom eller
kontor. I henhold til alternativ planskisse kan rommet også tilpasses annen bruk, herunder etablering av
kjøkkenløsning.
Soverom 4
Det andre soverommet i underetasjen har tilsvarende god størrelse og gode møbleringsmuligheter.
Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.
Bad 3:
Badet i underetasjen fremstår romslig og velholdt, med en praktisk og gjennomtenkt utforming. Badet er
innredet med glatt baderomsinnredning med heldekkende servant nedfelt i underskap, speilskap med
belysning, toalett, dusjhjørne med glassdører samt badekar. Flislagte overflater gir et tidløst og lettstelt
preg, og rommet oppleves solid og funksjonelt. Det er opplegg for vaskemaskin og god skapplass, noe
som gir en ryddig og brukervennlig løsning. Badet har alt man trenger, med god plass til de funksjonene
og løsningene man måtte ønske i hverdagen.
Bod:
I underetasjen finner du en praktisk bod som gir ekstra oppbevaringsplass og bidrar til en ryddig og
oversiktlig hverdag.
I tillegg disponerer boligen en stor bod i fellesområdet i underetasjen.
Alternaiver:
Underetasjen er fullt integrert i boligen og gir stor fleksibilitet i bruken. I henhold til alternativ planskisse
åpner planløsningen for mulighet til å etablere egen inngang og omdisponere rommene, slik at
underetasjen i teorien kan tilpasses til to separate boenheter. Dette gir boligen et betydelig
utviklingspotensial, avhengig av behov og gjeldende regelverk. Se vedlagt alternativ planskisse.
Utdrag fra tilstandsrapport:
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige. Eier opplyser om at det er utført arbeider på pipeløpet i 2015.
Det mangler dokumentasjon og det blir utført en inspeksjon av fagfolk for å kontrollere hva som er utført.
TG2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Utvendige vinduer: Vinduer fremstår med forventede vær- og aldringsslitasjer og med reduserte
isolerende egenskaper og tetthet.
Utvendige dører: Ytterdører fremstår med forventede vær- og aldringsslitasjer og med reduserte
isolerende egenskaper og tetthet.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
balkongen.
Utvendige trapper: Utvendige trapper er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Horisontalt spalte
mellom bygningsdel, for eksempel balkongkant, og utenpåliggende rekkverk skal være maks 5 cm for å
hinde at man kan sette foten ned i spalten. Det er målt over 5cm mellom trappevange og vegg.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er utført
fuksjekk i bod i leilighet og bod i underetasje. Det er registrert fuktforskjeller i nedre del av vegger og i
gulvet. Det er utført fuktsjekk med fuktindikator. Det ble registrert fuktforskjeller i kjellergulv og i
kjellervegger, det antas at dette skyldes manglende/sviktende drenering av kjellervegger og kapillært
oppsug fra grunn.
Vannledninger:
Innvendige vannledninger er av kobber, plast (rør i rør) og forkrommede kobberrør. Fordeler stamme i
felles vaskerom. Stoppekran til bad underetasje er fra rørstamme montert på vegg. Stoppekran
v/varmtvannsbereder til bad i 1 Etasje. Stoppekran på vegg til bad underetasje. Stoppekran i tak i
toalettrom til kaldtvann kjøkken(1 Etasje). Resterende må man bruke hovedstoppekran. Dette er ikke
kontrollert på
befaringsdagen. Det er eiers ansvar å vedlikeholde rør- og stoppekraner
Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Ventilasjon: Eier opplyser om at ventilasjonen er mangelful/fungerer ikke opptimalt pga Manglende
aggregat. Eier opplyser om at sameie er klar over situasjonen.
1.etasje bad
Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. 2 Stk sprukne veggfliser v/dusjdør.
Riss i veggfuger i dusjsonen.
Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er
ca 8 mm fall i dusjsonen(målt v/ytterkant). Svakt fall mot sluk
Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke
dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluket er ikke sentrert over dushode i
dusjsonen.
Tilliggende knstruksjoner: Det er utført fuktsjekk med fuktindikator, og det er registrert fuktforskjeller i halve
veggen i hjørnet i dusjsonen. TG er satt med tanke på alder og materialvalg/levetid.
Underetasje bad
Overflater vegger og himling: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen.
Slitte veggfuger i dusjsonen.
Overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel
er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Gulvet er tilnærmet i vater/svakt fall. Fall mot sluk er målt stedvis til ca 5 mm målt på ca en meter. Det er
målt ca 12 mm fra topp slukrist til gulv ved dørterskel. Sluket på i dusjsone med tett bunnskinne gjør at
eventuell lekkasje utenfor renner svakt til sluk under baderkar. Slitte gulvfuger i dusjsonen.
Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke
dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon
og rengjøring. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon, ligger under innmurt badekar. Det anbefales
nærmere undersøkelser av sluk og mansjet.
Toalettrom - Sluk, membran og tettesjikt: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever
mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Underetasje bad 2 (hybel):
Overflater vegger og himling: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Flere fliser med
"bom"(hulrom under) på murvegg mot gang.
Overflater gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Flere fliser med "bom" (hulrom under
flis) v/dør.
Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Sanitærutstyr og innredning: Det er en stikkkontakt på veggen bak boblebadekaret.
Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder
forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.
