Standard
Velkommen til Oscars gate 69
- en ærverdig og sjeldent gjennomført eiendom, beliggende i et av byens
mest ettertraktede og prestisjefylte boligstrøk. Midt på vakre Frogner, i et gatebilde preget av klassisk
arkitektur og grønne omgivelser, trer denne staselige boligen frem med diskret eleganse og tydelig
karakter. Her smelter historisk arv og moderne komfort sammen i en bolig som oser av sjel, særpreg og
gjennomgående høy kvalitet.
Leiligheten har en usedvanlig attraktiv beliggenhet med svært gode solforhold - her nyter man solen fra
tidlig formiddag og utover, i fredelige omgivelser skjermet fra byens støy. Rett utenfor inngangspartiet
ligger et frodig hageareal som kan benyttes av beboerne - et stille grøntrom med sittegrupper og
beplantning som gir en nesten landlig følelse midt i byen. Boligen har også trappefri adkomst direkte fra
bakkeplan, noe som gjør den særlig velegnet for deg som ønsker komfortabel tilgang uten å måtte gå i
trapper. En sjelden kvalitet i klassiske bygårder av dette kaliberet.
Eiendommen strekker seg over en romslig og gjennomtenkt planløsning, og byr ikke bare på en
eksklusiv hovedleilighet, men også to separate, stilfulle utleieenheter. Disse enhetene er sømløst
integrert i helheten, men har egne, private innganger - en smart og diskret løsning som gir svært gode
utleiemuligheter uten å kompromisse på hovedleilighetens privatliv eller funksjon. Dette gir fleksibilitet og
potensielle inntekter for eieren, enten som tradisjonell langtidsleie, kontorplass eller som gjesteboliger til
familie og venner. Alt dette pakket inn i et elegant ytre - en bolig som gir mer enn de fleste.
Når du trer inn i hoveddelen av leiligheten, blir du umiddelbart møtt av en atmosfære preget av romfølelse,
ro og raffinement. Den elegante entréen gir en forsmak på det som venter, med bred hallgang, høy
himling og klassiske doble fyllingsdører som åpner opp mot de øvrige rommene. Arkitekturen formidler
en følelse av herskapelighet, samtidig som interiøret er preget av moderne, diskrete løsninger tilpasset
dagens behov. Her er det plass til å leve - med verdighet, komfort og stil.
Hall/gang:
Allerede ved inngang trer du inn i en atmosfære av diskret luksus og klassisk eleganse. En romslig og
stilfull entré ønsker deg velkommen, hvor originale doble fyllingsdører fra byggeåret står som et tidløst
blikkfang. De høye himlingene, kombinert med brede døråpninger og gjennomgående klassiske detaljer,
gir umiddelbart en følelse av storslagenhet og historisk tyngde.
Hallen fungerer som boligens arkitektoniske nav, og binder rommene sammen på en naturlig og
harmonisk måte. Her fornemmes boligens helhet - luftig, raffinert og gjennomført ned til minste detalj. Et
førsteinntrykk som ikke bare imponerer, men som også gjenspeiler den gjennomgående kvaliteten og
estetikken som preger hele eiendommen.
Stue:
Stuen fremstår som boligens elegante hjerte - et rom der klassisk arkitektur møter moderne komfort i en
utsøkt symbiose. Med over 3 meter takhøyde, staselig takrosett og originale bygningsdetaljer som er
ivaretatt med presisjon og respekt for byggets historie, oppleves rommet som både storslått og
innbydende. De generøse vindusflatene slipper inn et vakkert, naturlig lys som endrer karakter gjennom
dagen og fremhever rommets sofistikerte atmosfære. Her får man en unik romfølelse, der luftighet og
varme balanseres på elegant vis.
Midt i rommet står en ny, moderne kakkelovn fra 2023 - et smykke i seg selv - som kombinerer estetikk
med funksjonalitet, og tilfører både varme og stemning på kjølige dager og kvelder. Stuen byr på rikelig
plass til både en innbydende sofagruppe, et rolig lesehjørne og øvrig møblement - alt uten at det går på
bekostning av rommets helhetlige og balanserte uttrykk.
Gulvet er lagt med klassisk parkett i tidløs utførelse, som sammen med øvrige materialvalg forsterker
følelsen av kvalitet og kontinuitet i interiøret. Veggene er kledd i eksklusiv silketapet som tilfører en diskret
glans og tekstur til rommet, og understreker det elegante uttrykket.
Dette er et oppholdsrom for den kresne - en perfekt ramme for både formelle selskaper og uformelle
familiestunder, og et sted der estetikk, komfort og arkitektonisk arv møtes i en gjennomført helhet.
Kjøkken/spisestue:
Kjøkkenet er en oppvisning i tidløs eleganse og skreddersydd kvalitet - utformet for både den matglade og
den estetisk bevisste. Her forenes funksjonalitet med utsøkte materialvalg i et rom som er like egnet for
hverdagsliv som for gjestfrihet på høyt nivå. Innredningen er spesialtilpasset og håndlaget i malt mahogni
med klassiske, profilerte fronter, og kombineres sømløst med benkeplater i eksklusiv marmor, planlimt
oppvaskkum, uttrekkskran i messing, og matchende marmorfliser over kjøkkenbenken. Integrert
belysning fremhever de rene linjene og de gjennomtenkte detaljene.
En stor kjøkkenøy danner et naturlig midtpunkt og byr på både sjenerøs arbeidsflate og sosial sone -
perfekt for morgenkaffe, matlaging i godt selskap eller et glass vin før middag. Alt av hvitevarer er elegant
integrert, med høy kvalitet som gjennomgående standard: induksjonstopp og komfyr fra Fisher & Paykel,
bred oppvaskmaskin, mikrobølgeovn samt kjøle- og fryseskap fra Liebherr - alt diskret innfelt for et
helhetlig uttrykk.
Et særegent og sjeldent vakkert blikkfang i rommet er den klassiske kakkelovnen som pryder hjørnet av
kjøkkenet. Flyttet og remontert med stor omtanke og respekt for byggets historie, tilfører den en varm og
historisk dimensjon til det ellers moderne kjøkkenet. Den blå- og hvitglaserte ovnen skaper en lun
atmosfære og understreker boligens eksklusive karakter - et møte mellom funksjon, tradisjon og estetikk.
I forlengelsen av det gjennomførte kjøkkenet ligger en innbydende og elegant spisestue - et naturlig
samlingspunkt hvor form og funksjon smelter sammen. Store vindusflater fyller rommet med naturlig lys
og åpner opp mot en sjarmerende vestvendt balkong på ca. 5 kvm, som utvider oppholdsarealet og gir en
luftig følelse året rundt. Herfra har man utsyn til vakker bygårdsarkitektur - en perfekt ramme for både
hverdagsliv og gjestfrihet.
Spisestuen er romslig og har god plass til et langbord med tilhørende stoler, ideelt for både
hverdagsmiddager og sosiale sammenkomster. Interiøret er raffinert og gjennomtenkt, med dype blå
velourgardiner som tilfører rommet eleganse og tyngde, mens den mønstrede tapeten i blåtoner gir en
lun og stemningsfull kontrast til det lyse kjøkkenet.
Dette er et rom som inviterer til lange kvelder rundt bordet, omgitt av klassiske detaljer og moderne
komfort - en stilfull forlengelse av kjøkkenets helhet og boligens sosiale kjerne.
Hovedsoverom:
Et hovedsoverom som mer kan beskrives som en privat suite - et rom for ro, restitusjon og ren velvære.
Her er det ikke spart på noe: rommet fremstår som en harmonisk oase, gjennomstrømmet av dempet
eleganse og omsluttende komfort. Den generøse størrelsen gir god plass til en stor seng, nattbord og
tilpasset oppbevaring, uten at rommet mister sin luftige eller balanserte karakter.
Veggene er holdt i lyse, sofistikerte toner som skaper et tidløst bakteppe og forsterker rommets åpne og
elegante preg. Den varme parketten under føttene og de myke tekstilene harmonerer perfekt, mens det
store vinduet sørger for et mykt og naturlig lysinnslipp gjennom dagen. Utsynet vender mot den grønne og
klassiske gårdsplassen - stille, skjermet og med en nesten herskapelig ro.
Alle detaljer er nøye kuratert: fra den dekorative taklampen som kaster et behagelig skjær over rommet, til
de elegante gardinene som faller tungt mot gulvet og gir både tekstil fylde og visuell tyngde. Det store
garderobeskapet er skreddersydd til rommet og gir rikelig med oppbevaringsplass, samtidig som det
tilfører et helhetlig og eksklusivt uttrykk.
Med direkte tilgang til både bad og et separat omkledningsrom, fremstår dette som en fullverdig master
suite - der estetikk og praktiske løsninger går hånd i hånd. Et privat tilfluktssted i hjemmets mest
eksklusive del, perfekt for deg som ønsker mer enn bare et sted å sove - du ønsker en opplevelse, hver
eneste kveld.
Soverom 2:
Det andre soverommet viderefører boligens gjennomførte kvalitetsfølelse, og fremstår som et lyst, svalt
og fleksibelt rom med mange muligheter. Enten det brukes som barnerom, gjesterom eller et elegant
hjemmekontor, tilbyr rommet en rolig atmosfære med klassiske innslag og en gjennomtenkt utforming.
Det store, buede vinduet er et tydelig arkitektonisk trekk og gir rommet særpreg og karakter. Vinduet
rammer inn grønne omgivelser og slipper inn rikelig med naturlig dagslys, noe som understreker
rommets luftige og innbydende stemning.
Langs veggen står et klassisk, frittstående garderobeskap med både åpne hyller og skapdører nederst -
en praktisk og stilsikker oppbevaringsløsning som gir god funksjonalitet uten å forstyrre rommets
estetiske balanse. Takhøyden er generøs, og helheten forsterkes av elegante gardiner og materialvalg i
en nedtonet og tidløs palett.
Et rom som like gjerne kan innredes for ro og hvile som for arbeid og konsentrasjon - med et
arkitektonisk uttrykk som tilfører boligen dybde, karakter og fleksibilitet
Bad m/omkledningsrom:
Et bad i sjelden klasse - renovert i 2022/2023 med en kombinasjon av klassisk eleganse og moderne
komfort. Her er det valgt tidløse materialer og løsninger som sammen skaper et rom med tydelig
spa-preg og eksklusiv atmosfære.
Veggene er delvis kledd i vakre marmorfliser kombinert med glatte, malte flater, mens gulvet er helfliset i
marmor og utstyrt med elektriske varmekabler - en luksuriøs detalj som gir en behagelig varme året
rundt. Taket er malt og har innfelte spotter som setter en rolig belysning over rommet.
Servantløsningen er underskåret i en massiv marmorbenkeplate, elegant integrert i et skreddersydd
servantskap med rikelig oppbevaring og belysning. Et frittstående badekar med klassiske gullføtter står
som et smykke i rommet, flankert av messingarmaturer som tilfører en varm og raffinert glød. I tillegg
finner du vegghengt toalett og en separat dusjnisje med glassdør - både praktisk og sofistikert.
I direkte tilknytning ligger et romslig omkledningsrom med spesialtilpasset garderobeløsning - en
naturlig forlengelse av badets eksklusive uttrykk og et perfekt sted for orden og oversikt.
Dette er mer enn bare et bad - det er et velværetilfluktssted, skapt for både stille stunder i badekaret og en
effektiv start på dagen. Et rom som setter en ny standard for komfort og estetikk
Separert toalettrom:
Det separate toalettrommet, etablert i 2023, er innredet i samme eksklusive stil som hovedbadet. Med
klassiske fliser, mosaikkgulv, speilvegg og elegant belysning fremstår rommet som både funksjonelt og
sofistikert. Med vegghengt toalett, servant med messingarmatur og nøye utvalgte detaljer fremstår dette
som et lite, men svært påkostet rom som løfter helhetsinntrykket av boligen.
Vaskerom:
Vaskerommet ligger praktisk plassert bak badet med inngang til omkledningsrommet, og har god plass
til vaskemaskin, tørketrommel. Dette er et skjermet og effektivt rom for hverdagens nødvendigheter, utført
med den samme standarden som resten av boligen.
Videre har boligen 2 hybler. Den minste hybelen er effektivt innredet med soverom, et lyst og moderne
oppholdsrom med kjøkken, samt et pent baderom. Den større hybelen gir mer plass og en tydeligere
leilighetsfølelse - med egen entré, stue og kjøkken i åpen løsning, et romslig soverom og et lekkert bad.
Begge enhetene holder gjennomgående høy standard og bidrar til boligens helhetlige kvalitet og
fleksibilitet.
Lille hybelen:
Stue/kjøkken:
Kjøkkeninnredningen i den lille hybelen, oppdatert i 2022/2023, er elegant og funksjonell med et moderne
uttrykk. IKEA-kjøkkenet har glatte, brunfinerte fronter som gir et varmt og tidløst preg, kombinert med en
slitesterk laminat benkeplate og en planlimt oppvaskkum. Over benken beskytter en glassplate veggen,
noe som både er praktisk og bidrar til et rent, moderne uttrykk.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer av høy kvalitet, inkludert komfyr med 2-soners smal
induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel, som sammen sikrer både effektivitet og
komfort i matlagingen. For trygghet og sikkerhet er både vannsikring (Waterguard) og komfyrvakt installert.
En kjøkkenventilator med nylig byttede kullfiltre sørger for godt inneklima og funksjonell ventilasjon uten å
gå på kompromiss med estetikk.
Hybelen har en moderne, åpen stue- og kjøkkenløsning som kombinerer kvalitet med gjennomtenkt
funksjonalitet. Kjøkkenets stilrene innredning og gode skapplass smelter elegant sammen med
stuearealet, som rommer både spiseplass og sofagruppe. Resultatet er et gjennomført rom som
balanserer komfort og effektiv utnyttelse av arealet på en raffinert måte.
Soverom:
Det kompakte, men lune soverommet i denne hybelen er smart innredet med plass til både seng og
oppbevaring. Et stort vindu gir naturlig lys og skaper en luftig atmosfære, samtidig som det tykke
murverket og de solide dørene gir god lydisolasjon, perfekt for rolige netter midt i byen.
Baderom:
Badet i den lille hybelen ble totalrenovert i 2023 og fremstår som et moderne og velutstyrt rom med
gjennomført design. Helflisede overflater i lyse, tidløse materialer gir en ren og elegant atmosfære, som
både er funksjonell og lett å holde ved like.
Rommet er praktisk innredet med en bolleservant med tilhørende skap, et veggmontert toalett og et
dusjhjørne med glassdør, som sammen skaper et lyst og åpent preg til tross for badets kompakte
størrelse. Speilet med integrert belysning gir en ekstra touch av moderne komfort, og sørger for godt lys til
daglig bruk.
Dette badet er en fullverdig løsning som kombinerer stil og funksjonalitet på en flott måte, ideelt tilpasset
en mindre boenhet.
Store hybelen:
Entré:
En egen inngang gir den større hybelen en tydelig identitet og god separasjon fra hovedleiligheten.
Entréen er romslig og innbydende, med plass til yttertøy og sko. Klassiske detaljer og gjennomgående
høy standard setter tonen allerede ved inngangspartiet.
Stue/kjøkken:
Kjøkkenet i storhybelen, oppusset i 2022/2023, er moderne og funksjonelt med en gjennomført og stilren
design. Innredningen fra IKEA har glatte, brunfinerte fronter som gir et varmt og tidløst uttrykk, kombinert
med en slitesterk laminat benkeplate og en planlimt oppvaskkum for optimal arbeidsflyt. En glassplate på
veggen over benken bidrar til et lettstelt og elegant uttrykk.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer av høy kvalitet, inkludert komfyr med induksjonstopp, en
smal oppvaskmaskin og et kompakt benkkjøleskap med liten frysedel - perfekt tilpasset et effektivt
kjøkkenmiljø. For ekstra sikkerhet og komfort er både vannsikring (Waterguard) og komfyrvakt installert.
Ventilasjonen ivaretas av en kjøkkenventilator med kullfilter, som sørger for et godt inneklima uten at det
går på bekostning av stil eller funksjonalitet.
Kjøkken og stue ligger i åpen forbindelse i et lyst og romslig allrom med god takhøyde og gjennomtenkt
planløsning. Her er det plass til både en koselig sofagruppe og en spiseplass, noe som gjør dette til et
praktisk og elegant oppholdsrom som egner seg like godt for korte som lange leieperioder.
Soverom:
Soverommet er av god størrelse, med plass til dobbeltseng og garderobe. Store vindusflater gir flott
lysinnslipp, samtidig som rolige fargevalg og gjennomgående materialkvalitet gir rommet en dempet og
sofistikert atmosfære.
Baderom:
Badet i den store hybelen, oppgradert i 2022/2023, er et stilrent og moderne rom med gjennomført
design. Her finner du en bolleservant med tilhørende skap, et veggmontert toalett og et romslig
dusjhjørne med glassdør som gir en åpen og luftig følelse. Veggene er helflisede, noe som gir en ren og
elegant finish.
Belysningen er gjennomtenkt med både downlights i taket og et speil med integrert lys, som sammen
skaper en behagelig og funksjonell atmosfære. Alt i alt et bad som kombinerer moderne komfort med høy
kvalitet og en stilfull utførelse.
Utdrag fra tilstandsrapport:
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
TG 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Branntekniske forhold: Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til disse spørsmålene i
bransjestandarden NS3600. Dette kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll av branntekniske
forhold av offentlig myndighet, eller en vurdering av boligens branntekniske forhold eller prosjektering fra
en rådgiver med spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken kompetanse til å gi slik
veiledning eller lov til å foreta en slik kontroll.
TG 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Bad - stor hybel > Ventilasjon: Det etablerte avtrekkssytemet fungerer ikke tilfredstillende. Rommet har
kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Bad-liten hybel > Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp
membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det
er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
Bad-liten hybel > Ventilasjon: Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Rommet har
kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Ventil er ikke
tilkoblet avtrekksrøret. (løs strømledning ligger i himling for avtrekksvifte iflg. eier).
TG 2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Utvndige Vinduer: Eldre vinduer. Vinduer fremstår med forventede vær- og aldringsslitasjer og fremstår
med reduserte isolerende egenskaper og tetthet. Utskiftninger er påregnelige i årene som kommer.
Utvendige Vinduer 2: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Eldre vinduer. Vinduer fremstår med
forventede vær- og aldringsslitasjer og fremstår med reduserte isolerende egenskaper og tetthet.
Utskiftninger er påregnelig i årene som kommer. Buet vindu på soverom i hoveddel, bør sjekkes
nærmere for og lukke dette. (glipper og ikke lufttett).
Utvendige dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Entre-og bakdører er ikke brann- eller lydklassifisert.
Utvendige - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder.
Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele
rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt vilkårlig +/- 18 mm skjevhet på stue/kjøkken gulv stor hybel.
Målt vilkårlig +/- 14 mm skjevhet på stuegulv.
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som
forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil
avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig
kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Stue/kjøkken-stor hybel - Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre
forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Våtrom - Bad-stor hybel - Overflater gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
VÅtrom - stor hybel - sluk, membran og tettesjikt: Løse jordledninger i sluk. Flislim dekker over skruer til
klemringer.
Våtrom - liten hybel - Sluk, membran og tettesjikt: Løse jordledninger i sluk. Flislim dekker over skruer til
klemringer. Ikke sentrert slukrist i dusj.
Kjøkken - Stue/kjøkken - liten hybel - Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre
forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Kjøkken/m spiseplass - Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre
forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Spesialrom - toalettrom - overflater og konstruksjoner: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS
3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks.
spalte/ventil ved dør.
Hovedbad - Overflater gulv: Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Mindre
mengder med vann ligger igjen ved sluk etter dusing.
Hovedbad - Sluk, membran og tettesjikt: Løse jordledninger i sluk. Flislim dekker over skruer til
klemringer.
Hovedbad - sanitærutstyr og innredning: Servant er montert/limt feil vei i skap. Noe høyt vanntrykk-gjelder
flere servanter. Mindre spor av svertesopp langs kant på servant. Servant er ikke fuget mot vegg. (eier
utbedrer dette).
Våtrom - hoved bad - Ventilasjon: Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Rommet
har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder
forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.
