Byggemåte
Avvik med tilstandsgrad 2 (TG2):
Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking.
Punktet må ses i sammenheng med Takkonstruksjon/loft.
Nedløp/beslag:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke et krav om dette på
byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur.
Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjonen.
Takkonstruksjon/Loft:
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Vinduer-2:
Vindu er eldre, og levetid nærmer seg oppbrukt. Flere pakninger er harde og har mistet elastisiteten som
tetter mot luftlekkasje mellom karm og glass. Glass kan være punktert uten at dette var synlig på
befaringsdagen.
Det ble ikke observert råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg inne i treverket uten at det er
synlig.
Takvindu:
Vindu er eldre, og levetid nærmer seg oppbrukt. Flere pakninger er harde og har mistet elastiteten som
tetter mot luftlekkasje mellom karm og glass. Glass kan være punktert uten at dette var synlig på
befaringsdagen.
Det ble ikke observert råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg inne i treverket uten at det er
synlig.
Dører-2:
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er noe utvendig malingsflass.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger-2:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Høyden på rekkverket måler 0,94 meter,
målt fra topp rekkverk til topp dekke. Krav til rekkverk gjelder alle terrasser, balkonger, altaner og avsatser
eller tilsvarende som ligger mer enn 0,5 meter over bakkenivå.
Utvendige trapper:
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det mangler håndløper på vegg.
Overflater:
Det er vannskade på parkettgulv utenfor bad i L2.
Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Pipe og ildsted:
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Gjelde i loftsetasje og i underetasje.
Innvendige trapper:
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det mangler håndløper på vedd i topp av trapp.
Overflater vegger og himling (L2 Bad):
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandig materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar osv.), løsningen
eller byggematerialet er uegnet. Dør er våtrommets våtsone. Våtsone går 1 meter fra ende på
dusjvegger/kabinett/badekar, og 0,5 meter fra vask. Det er fukt i gulvlisten.
Ventilasjon (L2 Bad):
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Sluk, membran og tettesjikt (L1 Vaskerom med toalett):
Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.
Sanitærutstyr og innredning (L1 Vaskerom med toalett):
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det ble ikke
observert drenshull fra innebygget sisterne på toalettet.
Ventilasjon (L1 Vaskerom med toalett):
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tilliggende konstruksjoner våtrom (L1 Vaskerom med toalett):
Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det er målt 19,2% fukt i bunnsvill. Det er ikke
avklart om dette kommer fra baderom eller grunn.
Overflater gulv (L1 Bad):
Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
Det er for lite fall på gulvet, og flatt bl.a. ved dør og toalett. Fall i dusj er ok.
Sluk, membran og tettesjikt (L1 Bad):
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonens
våtsone. Det er ikke tett rundt gjennomføring i vedd for rør under vask, som er del av vaskens våtsone.
Sanitærutstyr og innredning (L1 Bad):
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det ble ikke
observert drenshull fra innebygget sisterne på toalettet.
Drenering (L1 Bad):
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Spalte under dør er under 10 mm. Spalte
bør være minimum 10 mm for tilstrekkelig luftgjennomstrømning til våtrommet.
Overflater og innredning (L2 Kjøkken):
Det er noe svelling på enkelte fronter.
En før har løse hengsler, og går ikke helt inntil.
Vannledninger-2:
Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Gjelder for avløpsrør
som ikke er skiftet.
Varmtvannstank-2:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tanken er nyere,
og tilkoblet strømnettet med stikkontakt. Alle tanker montert etter år 2010 er over 2000w, og etter år 2014
på over 15000w skal være direkte tilkoblet det elektiske nettet.
Elektrisk anlegg:
Det foreligger ikke dokumentasjon på hele eller deler på installasjon av anlegget, og på bakgrunn av
dette settes TG2, fra krav fastsatt i NS3600.
Forstøtningsmurer:
Rekkverk på muren er under 1,00 meter som er minimumskravet i TEK17.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Avvik med tilstandsgrad 3 (TG3):
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstand 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Mål høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er noe knirk i gulvet.
Rom under terreng:
Det er målt høyt fuktnivå i vegg. Se under drenering.
Innvendige trapper-2:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er ikke montert rekkverk.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper.
Loftsetasje L-2 Vaskerom:
Våtrommet er bygget før Byggeforskrifter fra 1997. På grunnlaget av at våtrommet er fra før 1997, blir
tilstandsgrad automatisk satt til TG3. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens
krav.
Overflate gulv (L2 Bad):
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det
ikke er fall til sluk (motfall). Det er motfall på lite område, samt vannansamling ved sluk i dusj. TG3.
Det er noen småskader på gulvflis.
Sluk, membran og tettesjikt (L2 Bad):
membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Membran kan
ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). ved dørlister er det ikke tett, og
det har vært lekkasje ut i gang som har resultert i vannmerker på parkett. TG3.
Tilliggende konstruksjoner våtrom (L2 Bad):
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Overflater gulv (L1 Vaskerom med toalett):
Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
Generell (L1 Bad):
Våtrommet er bygget før Byggeforskrifter fra 1997. I følge tidligere tilstandsrapporter er baderommet fra
1987. På grunnlag av at våtrommet er fra før 1997 blir tilstandsgrad automatisk satt til TG3. Våtrommet må
oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er sprekk i flere gulvflis og skruehull i veggflis
etter fjernet innredning. Det er motfall på gulvet.
Tilliggende konstruksjoner våtrom (L1 Bad):
Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det ble målt 22% fukt i stender. Fukt i treverk
bør være lavere enn 15%. Fuktnivå under 7% gir ikke utslag på fuktmåleren. 17% fukt gir fare for fukt og
råte, og ved over 20% er muggsopp dannet. Metningsgrad for treverk er 28%, noe som gir fritt vann i
treverket.
Elektrisk anlegg:
Det mangler deksler i sikringsskap. Dette må monteres.
Fuktsikring og drenering:
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren
ved kjeller/underetasje.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er ut ifra observasjon konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Avvik med tilstandsgrad IU (TGIU):
Andre utvendige forhold:
Utvendig bod. Eier har opplyst i egenerklæringen at det har vært lekkasje i boden som er utbedret. Det er
fuktsøkt i boden, ingen utslag på fukt observert.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.11.2025, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.
