Byggemåte
Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling: Pga. snø så er kun mindre del av terrasse medtatt,
den delen i front av stue. Terrasse er vesentlig større rundt hytta.
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av M2 Takst AS v/Andreas Natvig den 29.10.2025, og er gyldig i 1 år etter
befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det
gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på
eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Hytte bygget 2006, dagens eier har eid siden nytt. Innerst i blindvei,
usjenert beliggenhet. Flott utsikt, gode uteområder, like ved skiløype mm. Hytta fremstår hovedsakelig i
normal teknisk stand utfra at det er laftet hytte og alder. Merknader kommentert. Grunnet snø på
befaringsdagen er lite av de utvendige flater og bygningsdeler kontrollert. Det tas forbehold om skjulte feil
og mangler/avvik. Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens
vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm.
Kjøper må selv vurdere tiltak. Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at
ting kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man
leser rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse,
da får man god oversikt. Levetid bygningsdeler er en statistisk variabel, og er ikke "eksakt vitenskap".
Dette innebærer at levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og hvor
værutsatt bygningsdelen er. Spørsmål vedrørende rapporten kan stilles i kontortid mellom 8-16 på
hverdager, til tlf 454 77 777, eller e-post: post@m2takst.no. For øvrig må hele rapporten leses og deretter
bruke god tid på visning.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Nedløp og beslag,TG2
Generelt anbefales det tilsyn for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter
ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt
for mindre lekkasjer/fukt. Vannbord og vindski av tre. Takrenner i stål. Normalt oppsyn og vedlikehold
påregnes, samt utskiftninger etter estimerte levetider.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Malingflass vannbord vinduer. Over vinduer det stedvis beslagsløsning, og stedvis rettskårne trebord.
Manglende beslag kan føre til noe risiko for fukt inn bak bordet som igjen kan medføre fukt inn over
vinduer etc. F.eks kan snøfokk legge seg mellom laft og trebord og når dette smelter så kan det trekke
inn. Ikke optimal løsning. Det mangler nedløp fra takrenner som medfører drypp og slitasje ned på
terrassebord.
Tiltak:
- Noe utbedringer anbefales. Ytterligere kontrollere når snøfritt og enklere adkomst.
Takrenner/tekking ,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ved overgang tak/renner så har det vært is som har bygget seg opp mot vegger. Ved inngang har dette
trengt gjennom laften og medført fukt innvendig. Forholdet må vurderes jevnlig, mulig varmekabler i
renner, eller andre løsninger/oppkant taktekking.
Tiltak:
- Må vurderes ytterligere.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Veggkonstruksjon,TG2
Laftet konstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er stedvis fuktskjolder på innvendig side laft, ukjent årsak, men trolig gjennom laftestokker i knuter
mm. I stue har eier tettet noe med papir, for trekk. Utbedring med laftevatt må gåes over.
Tiltak:
- Vurdere tetting med laftevatt i hjørner mm.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord og noe flislagt ved inngang.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og
lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift. Mangler
stedvis rekkverk med noe fallfare. Ved inngang er det flislagt. Det er observert løs flis, samt flere med litt
sprekk i fuger mm, som tilsier at flere av de sitter itt løst. Mulig ikke frostsikre fliser. Må undersøkes
nærmere når snøfritt. Noe svimerke terrassebord ved stue. Det er enkelte bord med råte, enkeløte løse
bord hvor man kan trå igjennom og andre avvik som krever utbedring, tg3.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Ytterligere vurdeirng terrasse/terrasseboird, utskiftninger og vedlikehold påregnes. Kun medtatt kostmad
for utbeddring deler av terrasse. Utbedring fliser ved inngang må vurderes.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Utvendige trapper,TG2
Tretrapp fra terrasse mot parkering.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Bygget skjevt med helning innover, medfører at vann kan ligge igjen. Ingen håndløper, men også lavere
høyde.
Tiltak:
- Bruksoppsyn.
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille i tre og støpt gulvdekke nede.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik
observert. Dette ansees relativt normlt når det er laftet hytte da laft setter seg.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Oppsyn. Mer noe man må leve med kontra utbedre.
Radon,TG2
Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskrifter 2010 og sådan ikke et krav. Radon er en usynlig gass som
dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi
puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet
når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det anbefales å gjennomføre radonmålinger.
Innvendige trapper,TG3
Tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- NorskStandard gir tg3 når det ikke er håndløper i trappen, pga fallfare. Noe ujevnheter i trinn og lav
frihøyde nederst.
Tiltak:
- Håndløper anbefales på begge sider.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Innvendige dører,TG2
Tredører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Dørene ble funksjonstestet for heng i karm ohg svill. Hovedsaklig normalt, men en ene oppe er ikke til å
lukke igjen og må justere/høvles. Siden det er laftet hytte så er det litt skjevhet i dørblad kontra karm.
Tiltak:
- Vurdere justering/vedlikehold.
Våtrom
1 etasje > Bad/vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Laftet vegger og tretak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres for direkte vannbelastning.
Tiltak:
- Fungere med avviket ved bruk av kabinett.
1 etasje > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke fall ihht dagens krav i rommet. Noe riss i silikonfug overgang gulv/vegg.
Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk.
Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell
renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Ikke mulig å kontrollere membran, skjult av flislim liknende i kanten. Ikke tett membran/oppkant rundt
rørgjennomføringer.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Ytterligere undersøke membran.
1 etasje > Bad/vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Dusjkabinett, opplegg vaskemaskin, wc og benk med vask. Utstyr fungerte OK på befaringsdagen.
Normal bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Wc bør festes til gulv.
Tiltak:
- Lime/feste wc.
1 etasje > Bad/vaskerom
Ventilasjon,TG2
Det er tilluftspalte under/over dør som bidrar til luftsirkulasjon. Mekanisk avtrekksvifte (vifte).
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mulig effekt vifte, sviver ikke men lys i den.
Tiltak:
- Undersøke vifte.
1 etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Laftet vegger og tretak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres for direkte vannbelastning.
Tiltak:
- Fungerer ved bruk av dusjkabinett.
1 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall).
- Det er noe lokalt fall men ikke ihht dagens krav. Noe riss i silikonfug overgang gulv og oppkantflis.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Bytte fug evt. Oppsyn ved bruk.
1 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Ikke mulig å kontrollere membran, skjult av flislim liknende i kanten.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Ytterligere undersøke membran.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av rør i rør system.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Fordelerstamme ønskes plassert i fordelerskap med kontrollert drenering til rom med sluk.
Fordelerstamme plassert på vegg i baderom og under trappen ved bereder. Ved trappen er det ingen
sluk, slik at funksjon til rør i rør er ikke ivaretatt. Dette vil først gjøres gjeldende ved evt lekkasje hvor vann
kan medføre noe økt skadeomfang.
Tiltak:
- Det å etablere fordelerskap i våtrom vil være for krevede og lite økonomisk rasjonelt, så det anbefales å
montere en lekkasjesensor ved varmtvannsbereder som kompenserende tiltak.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert under trapp og fra 2004. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere,
dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
- Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales. Det anbefales å montere
lekkasjesensor ved bereder og rør i rør.
Elektrisk anlegg,TG2
Automatsikringer i utv bod.
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert
menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar: Byggeår.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
Kommentar:Thorsland elektro.
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999?
Ja
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre
tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler,
kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder,
jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å
sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Det is en tg2 fordi 2-3 termostater varmekabler trolig er defekt og må byttes.
Branntekniske forhold,TG3
17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985?
Nei
18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Nei
Kommentar:Ukjent alder, kan med fordel tas på en service.
19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985?
Ja
Kommentar:Tg3.
20.Er det skader på røykvarslere?
Nei
Kostnadsestimat : Under 10 000
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Mindre avvik at utv bod er flyttet på plassering.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Montert varmepumpe,på. Normalt vedlikehold. Ikke fremlagt faktura.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja
Viduer er ikke store nok til å tilfredsstille dagens krav til rømning.
Sammendrag selgers egenerklæring
32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja, Vannlekkasje fra kobling til oppvaskmaskinen for en del år tilbake. Forsikringssak, alt i orden etter
dette. Listverk ved gulv ble byttet. Noe råte på nedre del av utvendige søyler.
Selgers egenerklæringsskjema ligger vedlagt.
