Byggemåte
Tomteforhold
Drenering: Boligen er oppført over bakkenivå og terrenget rundt bygget er planert. Det er drenerende
masser rundt boligen. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er
overskredet. TG2.
Grunnmur og fundamenter: Ringmur, såle og fundamenter i plasstøpt betong. TG1.
Terrengforhold: Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Ujevne
betongheller. TG2.
Utvendig
Taktekking: Taktekking med sutaksbord, papp, lekter og glasert takstein. Arbeidene er utført av Tak og
Pris AS. Årstall: 2023. TG1.
Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp i sortlakkert metall. Årstall: 2023. Vurdering av avvik: Det mangler
snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
TG2.
Veggkonstruksjon: Isolert trekonstruksjon med liggende, enkelfals kledning. Eldre yttervegger
tilfredsstiller ikke dagens krav til utførelse eller isolasjonsevne. TG1.
Takkonstruksjon/loft: Takkonstruksjon med tresperrer. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Taket er
innvendig panelt. Det er ikke tilkomst for kontroll av sperr, sutak, isolasjon eller lufting. TGIU.
Vinduer: Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Årstall: 1992. Vurdering av avvik: Det er påvist andre
avvik: Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Det vil være større risiko for
punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer. Det må påregnes redusert
isolasjonsevne for eldre vinduer. Stedvis værslitasje. TG2.
Takvinduer: Veluxvinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Eier opplyser at vinduene ble skiftet rundt
2015. Montert av Fana Blikk AS. TG1.
Dører: Ytterdør i teak med 3-lags isolerglass. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Vurdering er gitt
på bakgrunn av alder og forventet gjenværende brukstid. TG2.
Balkongdør: Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik: Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Det vil
være større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer. Det må
påregnes redusert isolasjonsevne for eldre glassruter. Værslitasje. TG2.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Sydvestvendt balkong på 9 m². Utgang fra stue.
Terrassebord og rekkverk med liggende bord. Manuell markise. Rekkverkshøyde ble målt til 0,95 meter.
Nytt terrassedekke i 2024. Fra TEK 17 (paragraf 12-17): Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og
lignende skal ha rekkverk med høyde; a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m b)
minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m. Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til
dagens krav til rekkverkshøyder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
TG2.
Innvendig
Overflater: Observasjoner: Normal bruksslitasje i forhold til alder på overflater. Noen gliper på laminatgulv
i stue. Kommentar: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er
skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på
gulv etter tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se
sammendrag for beskrivelse av overflater i leiligheten. TG1.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt
kontroll av ujevnheter med laservater. Det ble målt mellom 0-12 mm høydeforskjeller gjennom rom i
leiligheten ved stikkprøver. Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på
stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger.
Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da
disse er oppført etter eldre forskrifter. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på
dette undersøkelsesnivået (iht. NS3600), evt. skjulte avvik er derfor ikke mulig å avdekke. TG1.
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av
avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG2.
Pipe og ildsted: Nåværende eier har fjernet ildsted i boligen.
Innvendige trapper: Malt tretrapp med lukkede trinn. Teppe i trinn. Nytt teppe i trapp i 2024. Vurdering av
avvik: Det mangler håndløper på vegg. TG3.
Innvendige dører: Innerdører i formpresset utførelse fra byggeår. Dør til soverom i hovedetasje samt bad
og vaskerom er skiftet i 2024. TG1.
Våtrom
Bad - (6,9 m²)
Generell: Keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling. Inneholder: Baderomsmøbel med slette
fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speilskap med belysning, to stk. veggskap,
gulvstående toalett og dusjnisje med dusjgarnityr/hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og elektrisk vifte i
himling. Badet er opplyst å være fra 2001. Skapinnredning/vask/speil fra 2016. Dusjvegg fra 2002.
Elektrisk vifte fra rundt 2015.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG1.
Overflater gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser).
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser og enkel dusjtest. Se kommentarer under avvik. Vurdering av
avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. TG2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Vurdering av avvik: Mer
enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. TG2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG1.
Ventilasjon: Elektrisk styrt vifte i himling. Tilluft via luftespalte under dør. TG1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt hulltaking i rommet, uten å avdekke unormale
fuktforhold. TG1.
Vaskerom - (2,8 m²)
Generell: Belegg på gulv, malte plater på vegger og takplater i himling. Inneholder: Opplegg for
vaskemaskin og varmtvannsbereder. Plastsluk og avtrekksventil i himling.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Vurdering er gitt på bakgrunn av at
vaskerommet er fra byggeår, hvor overflater er mot slutten av sin forventede levetid. TG2.
Overflater gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater. Fallforhold ble kontrollert med høydelaser.
Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Vurdering er gitt på bakgrunn av at vaskerommet er fra
byggeår, hvor overflater er mot slutten av sin forventede levetid. TG2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk med vinylbelegg/klemring. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten
av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på slukløsningen. TG2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG1.
Ventilasjon: Avtrekksventil i himling. Tilluft via luftespalte under dør. TG1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt hulltaking fra tilliggende rom mot dusjsone, uten å
avdekke unormale fuktforhold både ved visuell inspeksjon og fuktmåling. TG1.
Kjøkken
Kjøkken - (11,3 m²)
Teknisk utstyr: Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tegn på at det er montert
lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. TG2.
Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning med finerte fronter, benkeplate i kvartsstein og underlimt
stålvask med ett-greps kjøkkenbatteri. Stein/glass over benkeplate og belysning under overskap. Integrert
ventilator fra Flexit. Inneholder: Komfyr med keramisk platetopp (Electrolux) Oppvaskmaskin med synlig
front (Bosch) Kjøleskap med frysedel (AEG) Fryseskap under kjøkkenbenk. Ny kjøkkeninnredning i 2016.
Komfyr er ca. 3 år gammel. TG1.
Avtrekk: Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk. TG1.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Vannforsyningsrør av kobber. Stoppekran er plassert på vaskerom. Denne ble
funksjonstestet og fungerte tilfredsstillende. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er
passert på innvendige vannledninger. TG2.
Avløpsrør: Avløpsrør av plast (PVC). Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på innvendige avløpsledninger. TG2.
Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via ventiler. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Merk at løsningen er
vurdert opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens krav til
ventilasjon, som boligen ikke vil innfri. TG1.
Varmepumpe: Luft-til-luft varmepumpe fra Toshiba med innedel i stue/spisestue . Varmepumpen ble
montert i 2013. Varmepumpe er kun enkelt, visuelt kontrollert (det er ikke gjort funksjonstest). Det er ikke
opplyst om problemer med anlegget. Det anbefales å foreta jevnlig service og kontroll etter leverandørens
anbefalinger. TG1.
Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 194 liter fra Oso Hotwater, plassert på vaskerom. Modell: S 200
Effekt: 2,0 kW. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht.
gjeldende forskrift. Merk at det ikke var krav om fast el-tilkobling av varmtvannstank ved
monteringstidspunktet. TG2.
Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i gang. Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning i utvendig måleskap. Sikringsskapet inneholder hovedbryter på
63A, 1 kurs på 20A, 4 kurser på 16A og 3 kurser på 13A. Belysning: Vanlig belysning og spotter (se
rombeskrivelse). El.oppvarming: Elektrisk oppvarming. El. varmekabler på bad. Se innledning for øvrig
oppvarming.
1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne,
utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Ja.
Spørsmål til eier
2. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999? Ja.
Eksisterer det samsvarserklæring? Nei.
Inntak og sikringsskap
3. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet elkontroll? Nei.
Generell kommentar: Tilstandsgrad 2 er satt på bakgrunn av at det ikke er fremvist samsvarserklæringer
for hele anlegget iht. min . krav i ny avhendingslov. El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er
takstmannens kompetanseområde. Ved salg anbefales det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier
av boligen har ansvaret for at det elektriske anlegget til enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i
samsvar med produsentens anvisninger. Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske
krav til installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de
nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til
elektriske anlegg og elektrisk kontroll. Kilde: Direktoratet for byggkvalitet. Merk at takstmann ikke har
elektrofaglig kompetanse. På generelt grunnlag anbefales det utvidet kontroll av el-anlegg ved eierskifte.
Ved nærmere ettersyn av autorisert personell kan det forekomme avvik og kostnader til utbedring som
ikke vil bli oppdaget ved en forenklet gjennomgang iht. NS3600 (forskrift til ny avhendingslov). TG2.
Branntekniske forhold: Røykvarslere og brannslukningsapparat. I følge forskrift om brannforebyggende
tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slukningsutstyr i
form av enten pulverapparat eller brannslange. Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er
heller ikke opplyst om problemer ved tekniske anlegg eller funksjoner i boligen.
Brannprosjektering/dokumentasjon på brannsikkerhet er ikke mottatt/kontrollert.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei.
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei.
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei.
4. Er det skader på røykvarslere? Nei.
Bod
Standard: Beskrivelse: Fundamentert på betongheller. Uisolert trekonstruksjon med liggende, enkeltfals
kledning. Saltak utvendig tekket med glasert takstein. Det er ikke foretatt tilstandsvurdering av boden. Det
betyr at det kan være feil, mangler eller vedlikeholdsbehov som ikke er videre omtalt i denne rapporten.
Vedlikehold: Boden er normalt vedlikeholdt.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 24.03.20, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.