Byggemåte
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av
Bygningssakkyndig /Takstingeniør Roy Nordanger. En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller
tegn på skader/avvik på boligen som er særlig relevante ved eierskifte. Den bygningssakkyndige
undersøker rom og bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til avhendingsloven.
Tilstandsrapporten inneholder bare avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med
enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre
bygningsdeler.
Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved
Tilstandsgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse
for valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved
skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak, for
eksempel utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.
Tilstandsgrad 0 : Ingen avvik
Tilstandsgrad 1 : Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2 : Avvik som ikke krever tiltak
Tilstandsgrad 2 : Avvik som kan kreve tiltak
Tilstandsgrad 3 : Store eller alvorlige avvik
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet,
registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles
med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.
Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og
tjenesteyter. For bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes
et anslag for utbedring.
BYGGEMÅTE
- Taktekking: Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater fra 2021.
- Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår.
- Vinduer: Trekarmsvinduer er overflatebehandlet fra fabrikk og har energiglassruter.
- Etasjeskillere: Etasjeskillere er av trebjelkelag.
- Grunnmur: Pilarkonstruksjon av betong og med bærende konstruksjon med Hbjelker
under stubbet gulv/ bjelkelag.
TILSTANDSGRADER
TG0 (5 av 46 punkter)
- Pipe og ildsted
- Tilliggende konstruksjoner på vaskerom.
- Tilliggende konstruksjoner på bad.
- Branntekniske forhold
- Terrengforhold
TG1 (29 av 46 punkter)
- Taktekking
- Takkonstruksjon
- Vinduer
- Balkongdører
- Balkonger, terrasse og rom under balkonger
- Utvendige trapper
- Overflater
- Etasjeskillere
- Innvendige trapper
- Innvendige dører
- Andre innvendige forhold
- Overflater, vegger og himling på vaskerom.
- Sanitærutstyr og innredning på vaskerom
- Ventilasjon på vaskerom
- Overflater vegger og himling på bad.
- Overflater gulv på bad
- Sluk, membran og tettesjikt på bad.
- Ventilasjon på bad
- Overflater og innredning på kjøkken
- Avtrekk på kjøkken
- Overflater og konstruksjon på toalett
- Vannledninger
- Avløpsrør
- Andre VVS-installasjoner
- Varmesentral
- Varmtvannstank
- Vannbåren varme
- Elektrisk anlegg
- Grunnmur og fundamenter
- Utvendige vann og avløpsledninger
TG2 (12 av 46 punkter)
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
- Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Lokal utskifting av bord er
nødvendig pga slitasje/ råteskade.
- Innlistning utvendig av vinduer: Det er enkelte avvik med tanke på innlistning og klemming utvendig på et
par vinduer.
- Dører: Bygningsdel har passert mer enn 50% av forventet brukstid. Fungerer med dagens avvik.
- Radon: Det har ikke blitt gjennomført radonmåling og automatisk gitt TG2. Eiendommen ligger i et
område som NGU Radon aktsomhetskart er definert med moderat til lav aktsomhetsgrad.
- Krypkjeller: Ut ifra tilstanden i de besiktigede områdene er det ikke påvist unormale forhold, men det vil
være usikkerhet rundt de mindre tilgjengelige områdene.
- Overflater gulv på vaskerom: Det er påvist at høydeforskjell på topp slukrist til gulv / synlig topp membran
ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Høydeforskjellen er 20 mm. Terskeløsning må endres for vanntett
utførelse / barriere. Rommet har lekkasjevarsler / aquastopp.
- Sluk, membran og tettesjikt på vaskerom: Dokumentasjon for rommets tetthet/ membranoppbygging i
våtsoner er ikke fremvist takstmann og derfor automatisk gitt TG2. I følge eier er bad / våtrom renovert av
Vatten og Eirik Bjørnestad flis og mur. Faktura foreligger.
- Sanitærutstyr og innredning på bad: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje
fra innebygget sisternen. Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
- Ventilasjon: Avkastkanal i krypkjeller kan med fordel isoleres for å unngå kondensering i avkastrøret.
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Overvåk tilstanden jevnlig.
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.
AVVIK FRA GODKJENTE BYGGETEGNINGER
Det er ikke samsvar mellom byggegodkjente tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av
eiendommen. Dette gjelder det tredje soveværelset og vaskerommet. På tegninger datert 19.02.1970 er
dette arealet beskrevet som brenselbod, matbod, uteromsgang og klebod. Å ta i bruk sekundærrom som
primærrom er søknadspliktig. Slik tillatelse foreligger ikke her, og det kan ikke gis garanti for at en slik
tillatelse vil bli gitt. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette. Konferer megler for mer
informasjon.
Tilstandsrapporten er datert 10.04.2024