Byggemåte
Avvik med tilstandsgrad 2 (TG2):
Nedløp og beslag:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet. Det er ikke snøfanger på taket. Forskriften ved oppføring av boligen var
funksjonsbasert, og snøfanger måtte vurderes i hvert tilfelle hvor det var ferdsel.Dagens forskrift krever
snøfanger på hele taket.
Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i
bordkledningen. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Set er noe råte under kiste, og
stedvis malingsflass. Det er liten luftespalte mellom kledning og vindsperre, samt. Behov for lufting er
kommet etter at husene ble tettere, mer isolasjon i ytterveggene og en jevnere konstant temperatur
gjennom hele året.
Ytterdører fra gang:
Dørens forventet brukstid nærmer seg oppbrukt. Døren er eldre, og har ikke dagens egenskaper med
krav til u-verdi og kvalitet, og egenskap til pakninger mellom karm og dør er redusert. Det ble ikke
observerte råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg inne i treverket uten at det er synlig.
Balkongdør:
Dørens forventet brukstid nærmer seg oppbrukt. Døren er eldre, og har ikke dagens egenskaper med
krav til u-verdi og kvalitet, og egenskap til pakninger mellom karm og dør er redusert. Det ble ikke
observerte råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg inne i treverket uten at det er synlig.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens
krav til rekkverkshøyder.
Høyden på rekkverket måler 0,90 meter, målt fra topp rekkverk til topp dekke. Krav til rekkverk gjelder alle
terrasser, balkonger, altaner og avsatser eller tilsvarende som ligger mer enn 0,5 meter over bakkenivå.
Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Pipe og ildsted:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er noe "svette" nede på pipen, og i følge
eier ble det malt for ca. 6 mnd. siden. Se eiers egenerklæring for ytterligere informasjon. Det er mottatt
tilsynsrapport fra Bergen Brannvesen datert 2019. Rapporten har ingen avvik, men bemerker at fugene
har startet å forvitre.
Innvendige trapper:
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Overflater vegger og himling (loftsetasje, bad):
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen
eller byggematerialet er uegnet. Det er uegnede materialer i våtsoner. Dør er våtrommets våtsone.
Våtsonen går 1 meter fra ende på dusjvegger/kabinett/badekar, og 0,5 meter fra vask.
Det er synlig trebjelke over dusj.
Ventilasjon (loftsetasje, bad):
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Overflater vegger og himling (1. etasje, bad):
Det er påvist sprekker i fliser. Det er sprekk i en flis over speil.
Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Rørkursene på rør-i-rør
systemet på vannledninger er ikke merket.
Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Se baderom vedrørende avtrekk.
Andre VVS-installasjoner:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
Elektrisk anlegg:
Det foreligger ikke dokumentasjon på hele eller deler på installasjon av anlegget, og på bakgrunn av
dette settes TG2, fra krav fastsatt i NS3600.
Avvik med tilstandsgrad 3 (TG3):
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist råte og løs glasslist på flere vindu. Det kan ikke
utelukkes at det er råte videre innover i karm. Ett vannbord under vindu er løst.
Takvindu:
Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Glassene er punktert.
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er stedvis knirk i gulvet.
Ofte er årsak til knirk dårlig eller svekket innfesting mellom undergulv (gulvbord eller gulvplater) og
bjelkelaget.
Overflater gulv (loftsetasje, bad):
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er
påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i
forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Sluk er høyere en dør.
Ramme i bunn av dusj er høy, og ved en eventuell lekkasje i baderommet, kan vann renne ut ved laveste
punkt på membran ved dør, før det går til sluk. Det mangler fugemasse mellom enkelte fliser.
Sluk, membran og tettesjikt (loftsetasje, bad):
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen. Det er ikke tett rundt gjennomføring i vegg for rør under vask, som er del av vaskens
våtsone. TG3. Over speil er det stor åpning til resten av etasjen. Damp og lyd vil nå ut fra badet.
Overflater gulv (1. etasje, bad):
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det
ikke er fall til sluk (motfall).
Det er noe vannansamling ved sluk.
Sluk, membran og tettesjikt (1. etasje, bad):
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Gjennomføring
for rør ligger nært vegg under vask. Det er vanskelig å få gjennomføring tett, og dette er en risiko
konstruksjon.
Ventilasjon (1. etasje, bad):
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Ventilen er tapet igjen, og det er nå ingen naturlig avtrekk fra
baderommet. TG3.
Se ellers vedlagt tilstandsrapport avholdt av Tom Erik Seierslund 22.10.2025, hvor ovennevnte
opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
